Το ελληνικό παράδοξο και ο κλάδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων
Οι άκριτα πολύ βαριές φορολογικές επιβαρύνσεις σε συνδυασμό με τους πολύ αυστηρούς γραφειοκρατικούς και λειτουργικούς όρους, μαζί με τα εξωφρενικά και δημευτικά περιουσιών πρόστιμα, που καθορίζει ο ν. 5073/2023, για τον Κλάδο των Βραχυχρόνιων Μισθώσεων Ακινήτων, τον οδηγούν με μαθηματική ακρίβεια, στην σταδιακή οικονομική και επιχειρηματική συρρίκνωση και τον επαγγελματικό αφανισμό, την χρονική στιγμή που είναι ένας από τους οικονομικούς κλάδους της χώρας που βρίσκεται σε άνθηση.
Στην πράξη, επαναλαμβάνεται το ελληνικό οικονομικό και αναπτυξιακό παράδοξο, σύμφωνα με το οποίο, ο επαγγελματικός κλάδος που γνωρίζει επιτυχία και αναπτυξιακή άνοδο, χωρίς κρατική συνδρομή, ποδηγετείτε οικονομικά και φορολογικά, όχι να προσαρμοσθεί αυτός, σε νέους, έστω και αυστηρούς λειτουργικούς κανόνες, αλλά να οδηγηθεί «βίαια» στην συρρίκνωσή και στον τελικά ουσιαστικό αφανισμό του…
Αναλυτικά…
Είναι κοινά παραδεκτό και αναγνωρισμένο από τα αρμόδια Υπουργεία, ότι ο Τομέας των Βραχυχρόνιων μισθώσεων, γνώρισε τεράστια άνθηση, προσφέροντας στο ΑΕΠ της χώρας και δίνοντας μεγάλη ώθηση στον τουρισμό που αποτελεί και την βαριά βιομηχανία της χώρας μας, χωρίς σύμφωνα με τα υπάρχοντα στοιχεία να «κόψει» κάποιο μικρό ή μεγάλο κομμάτι από την πίτα του ξενοδοχειακού τομέα, αλλά αντίθετα συμβάλλοντας στην ποιοτική αναβάθμιση και το οικονομικό επίπεδο του πελατολογίου τους…
Στην Ελλάδα, όμως…
Στην Ελλάδα, όμως, ότι καλό αναδύεται χωρίς κρατική βοήθεια πάντοτε συναντά αντιστάσεις και εμπόδια που συνήθως οδηγούν στον μαρασμό και την καταστροφή του…
Μιλώντας επι πραγματικού, οι συνθήκες άκριτου οικονομικού στραγγαλισμού που επέβαλε στον ραγδαία αναπτυσσόμενο κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων (rbnb) ο ν.5073/2023, επιβεβαιώνονται και ενισχύονται ουσιαστικά με την πρόσφατη εγκύκλιο της ΑΑΔΕ, με την οποία εξειδικεύονται τα μέτρα υπερφορολόγησης του, που νομοτελειακά τον οδηγούν σε μαρασμό και τελικό αφανισμό…
Είναι χαρακτηριστικό, ότι εκτός του προβλεπόμενου φόρου εισοδήματος και του ΕΝΦΙΑ που καταβάλλουν οι ιδιοκτήτες, αλλά και οι διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, με την εγκύκλιο της ΑΑΔΕ που εξειδικεύει τις διατάξει του ν.5073/2023, καλούνται να πληρώσουν φόρο επιτηδεύματος συνολικού ύψους 600 ευρώ, όχι για το σύνολο της δραστηριοποίησής τους στο κλάδο, αλλά για κάθε αυτόνομο χώρο, -κατοικία, διαμέρισμα, κλπ-, που διαχειρίζονται επαγγελματικά, ακόμη και αυτοί που λειτουργούν ως απλοί ιδιοκτήτες ακινήτων, με την πρόβλεψη να υποχρεωθούν στο «άνοιγμα» επαγγελματικής δραστηριότητας εφόσον είναι ιδιοκτήτες, περισσότερων από 3 κτηριακούς χώρους μου μισθώνουν. Όλοι δε υποχρεώνονται από τον νόμο να εγγραφούν με αναδρομική ισχύ μάλιστα στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» και να δηλώσουν σε αυτό τα ακίνητα ιδιοκτησίας ή διαχείρισής τους που θα εκμεταλλεύονται από 1 Ιανουαρίου 2024…
Ιδιαίτερα οδυνηρό, οικονομικά και γραφειοκρατικά θεωρείται και το μέτρο που ορίζει ότι αν σε ένα κτίριο, όλες οι εσωτερικές δομές του, ανεξάρτητα από τον συνολικό αριθμό τους (2 ή 22,… κλπ) έχουν ενταχθεί σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, το κτίριο θα πρέπει υποχρεωτικά να αδειοδοτηθεί ως τουριστικό κατάλυμα, με ότι κι αν σημαίνει αυτό… για την οικονομική επιβάρυνση του ιδιοκτήτη και του διαχειριστή τους…
Την ανικανότητα της διοίκησης την πληρώνουν οι επαγγελματίες..
Και φυσικά, όπως είναι η συνήθης πρακτική στην χώρα μας, όταν για οιονδήποτε λόγο οι αρμόδιες φορολογικές αρχές αισθάνονται ανίκανες να ελέγξουν την νομιμότητα, το «πάζλ» των δυσβάστακτων επιβαρύνσεων στους οικονομικά συμβάλλοντες στο εθνικό εισόδημα πολίτες και νομικές οντότητες, συμπληρώνουν τα εξοντωτικά πρόστιμα, που προβλέπονται με τον νόμο του 2023.
Τα δημευτικού χαρακτήρα πρόστιμα για τους τυχόν παραβάτες (ακόμη και γι’αυτούς που έγιναν από αβλεψία ή λάθος…)
Για όσους δεν θα συνεργάζονται με την ΑΑΔΕ προβλέπονται κλιμακωτά και ουσιαστικά δημευτικού χαρακτήρα πρόστιμα ανάλογα με το είδος της παράβασης τα οποία ανέρχονται σε:
- 100 ευρώ για κάθε πελάτη εάν υποβάλλουν εκπρόθεσμα τις πληροφορίες
- 300 ευρώ για κάθε παράβαση ανά πελάτη εάν δεν υποβάλλουν πληροφορίες
- 300 ευρώ για κάθε παράβαση ανά πελάτη αν υποβάλλουν ελλιπείς ή ανακριβείς πληροφορίες
- 000 ευρώ ανά πελάτη εάν δεν ανταποκρίνονται σε αίτημα της φορολογικής διοίκησης, είτε για παροχή πληροφοριών ή στοιχείων, είτε για συμπλήρωση ή διόρθωση πληροφοριών ή στοιχείων εντός της προθεσμίας
- 500 ευρώ για κάθε παράβαση εάν δεν συνεργάζονται στη διάρκεια ελέγχου για τη συμμόρφωση με τους κανόνες υποβολής των στοιχείων και δέουσας επιμέλειας.
- 000 ευρώ για κάθε παράβαση μετά από έλεγχο εάν δεν συμμορφώνονται με τις υποχρεώσεις υποβολής πληροφοριών.
- Σε 10.000 ευρώ φθάνει συνολικό ύψος των προστίμων ανά έτος για την εκπρόθεσμη υποβολή των πληροφοριών
- 000 ευρώ είναι το ανώτατο ύψος του προστίμου ανά έλεγχο.
Ποιους επηρεάζουν αρνητικά και δυσανάλογα για την οικονομική δραστηριότητά τους, φυσικά και νομικά πρόσωπα…
Με βάση τα μέχρι σήμερα στοιχεία της ΑΑΔΕ, στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής είναι καταχωρημένα 168.819 ακίνητα που ανήκουν σε 107.719 ΑΦΜ (νομικά και φυσικά πρόσωπα).
Από αυτά:
- 367 ακίνητα ανήκουν σε 5.297 νομικά πρόσωπα
- 452 ακίνητα ανήκουν σε 102.422 φυσικά πρόσωπα.
- Από αυτά έως 2 ακίνητα έχουν 94.982 φυσικά πρόσωπα (92,7% των φυσικών προσώπων)
- 3 ή περισσότερα ακίνητα έχουν 7.440 φυσικά πρόσωπα και αντιστοιχούν σε 30.329 ακίνητα.
Συνεπώς, συνολικά θα κληθούν να καταβάλουν ΦΠΑ και τέλος παρεπιδημούντων 7.440 φυσικά πρόσωπα και 5.297 νομικά πρόσωπα με 57.696 ακίνητα (το 34,2% των ακινήτων).
Ακόμη με βάση τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, 4.100 φυσικά πρόσωπα έχουν ακριβώς τρία ακίνητα (και επιπλέον 1.687 φυσικά πρόσωπα έχουν τέσσερα ακίνητα).
Ποιοι ωφελούνται από όλα αυτά τα μέτρα του ν. 5073/2023
Παράγοντες της αγοράς και της τουριστικής βιομηχανίας, εκτιμούν ότι όλα όσα επιβάλουν οι διατάξεις του ν. 5073/2023, οδηγούν νομοτελειακά στην αύξηση των τιμών βραχυχρόνιας μίσθωσης των διατιθέμενων ακινήτων, γεγονός που σταδιακά θα ανατρέψει την ροή των ενδιαφερόμενων προς αυτό το ιδιαίτερο τμήμα της τουριστικής βιομηχανίας, στρέφοντάς τους προς άλλες κατευθύνσεις, όπως τα κλασικού τύπου ενοικιαζόμενα δωμάτια και τις μεγάλες τουριστικές ξενοδοχειακές μονάδες…
Η αντίδραση του κλάδου…
Τις προηγούμενες ημέρες, και με αίτιο την προαναφερθείσα Εγκύκλιο της ΑΑΔΕ, υπήρξε και η ουσιαστική αντίδραση του συνδέσμου των επιχειρήσεων εκμετάλλευσης ακινήτων «βραχυχρόνιας Μίσθωσης που με ηλεκτρονικό έγγραφο του Δ.Σ. αναφέρονται στο θέμα, απόσπασμα του οποίου η στήλη παραθέτει στην συνέχεια…
Το έγγραφο (απόσπασμα)
«Την προηγούμενη εβδομάδα η ΑΑΔΕ εξέδωσε εγκύκλιο με Θέμα:
Παροχή διευκρινίσεων αναφορικά με τη φορολογική αντιμετώπιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού μετά τις τροποποιήσεις που επήλθαν με τις διατάξεις του ν.5073/2023
Στο εδάφιο 15 αναφέρει ως ακολούθως
Τα «Ακίνητα» που μισθώνονται ή υπεκμισθώνονται με βάση τις διατάξεις του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, χωρίς την παροχή άλλων υπηρεσιών, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων, λογίζονται ως επαγγελματικές εγκαταστάσεις (έδρα και υποκαταστήματα) των ως άνω προσώπων και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 31 του ν. 3986/2011 (Α’152), περί επιβολής τέλους επιτηδεύματος. Το ίδιο εφαρμόζεται ανάλογα και για τα φυσικά πρόσωπα, τα οποία μισθώνουν ή υπεκμισθώνουν τρία (3) ή περισσότερα ακίνητα και αποκτούν εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα βάσει των διατάξεων της παρ. 1 του άρθρου 39Α του ΚΦΕ. Ως προς την επιβολή του τέλους επιτηδεύματος για τα δωμάτια που βρίσκονται εντός του ίδιου διαμερίσματος ή εντός μονοκατοικίας, καθώς και για τα διαμερίσματα που βρίσκονται εντός του ίδιου κτιριακού χώρου, εφαρμόζονται όσα έχουν γίνει δεκτά με την παρ. 1 της ΠΟΛ.1156/2017 εγκυκλίου, δηλαδή επιβάλλεται μία φορά τέλος επιτηδεύματος, ανεξάρτητα αν αυτά λειτουργούν ως έδρα ή ως υποκαταστήματα. Σε περίπτωση που η δραστηριότητα της εν λόγω επιχείρησης επεκτείνεται και σε άλλους κτιριακούς χώρους, θα επιβληθεί ξεχωριστό τέλος επιτηδεύματος για το κάθε επιπλέον κτίριο στο οποίο στεγάζονται οι εγκαταστάσεις της.
Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι θα επιβληθεί “χαράτσι” 600,00€ ανά κατάλυμα με Α.Μ.Α που έχετε υπό διαχείριση στο όνομα σας (brand). Παράλληλα η εγκύκλιος θα έχει ισχύ από 1/1/2024.
Κάτι που είναι εξοντωτικό.»
