Έως τις 20 Μαρτίου οι νέες αντικειμενικές αξίες
Η αντίστροφη μέτρηση για την επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών ξεκίνησε. Η απόφαση για την ανάθεση του σχετικού έργου σε πιστοποιημένους εκτιμητές δημοσιεύτηκε στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης και πλέον η διαδικασία έχει ξεκινήσει.
Σύμφωνα με όσα προβλέπονται στην απόφαση οι εκτιμητές θα πρέπει εντός 50 ημερών από τη δημοσίευση της απόφαση να έχουν παραδώσει τις εισηγήσεις τους στο υπουργείο Οικονομικών προκειμένου στη συνέχεια να ληφθούν οι σχετικές αποφάσεις.
Έτσι οι προτάσεις των εκτιμητών θα πρέπει να έχουν παραδοθεί έως τις 20 Μαρτίου και μάλιστα σε δυο δόσεις. Οι μισές θα πρέπει να έχουν παραδοθεί έως τις 22 Φεβρουαρίου και οι άλλες μισές έως τις 20 Μαρτίου.
Οι νέες αντικειμενικές θα τεθούν σε ισχύ για τον ΕΝΦΙΑ από φέτος ενώ είναι ανοικτό το ενδεχόμενο να ισχύσουν για τις μεταβιβάσεις από το 2021 προκειμένου να δοθεί ένα χρονικό παράθυρο στους ιδιοκτήτες ακινήτων για να πραγματοποιήσουν μεταβιβάσεις και γονικές παροχές.
Οι τεχνικές
Στην απόφαση ορίζεται ότι οι εκτιμητές θα μπορούν να χρησιμοποιήσουν μια σειρά από τεχνικές και μεθόδους προκειμένου να υπολογίσουν τις τιμές ζώνης. Συγκεκριμένα:
- θα έχουν πρόσβαση στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων που τηρείται στο υπουργείο Οικονομικών και καταγράφονται σε αυτό όλες οι αξίες των μεταβιβαζόμενων ακινήτων βάσει των δηλώσεων φόρου μεταβίβασης που κατατίθενται στις εφορίες
- μέθοδο υπολογισμού της αξίας των ακινήτων βάσει του εισοδήματος από μισθώματα που αποδίδουν
- μέθοδο υπολογισμού της αξίας βάση της μεθόδου αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, με βάση το κόστος αναπαραγωγής /αντικατάστασής του.
- την υπολειμματική μέθοδο ή μέθοδο βέλτιστης αξιοποίησης, η οποία χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της αξίας οικοπέδου, ελλείψει εύρεσης συγκριτικών στοιχείων οικοπέδων στην περιοχή, αλλά με διαθέσιμα στοιχεία πώλησης ή μίσθωσης του ακινήτου που θα προκύψει μετά τη θεωρητική βέλτιστη αξιοποίηση του οικοπέδου. Η εν λόγω μέθοδος βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, μέσω της δυναμικής που διαθέτει για περαιτέρω αξιοποίηση
Το σχέδιο για τις νέες αντικειμενικές αξίες προβλέπει την επέκταση του αντικειμενικού συστήματος σε περίπου 2.900 περιοχές ενώ αυξήσεις αναμένονται σε περιοχές με σημαντική τουριστική και οικιστική ανάπτυξη. Από το δημοσιονομικό χώρο που θα προκύψει λόγω της αύξησης των αντικειμενικών αξιών θα χρηματοδοτηθεί η νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 8%.
Σε δυο ταχύτητες οι νέες αντικειμενικές αξίες
Σε δυο ταχύτητες σχεδιάζει να αναπροσαρμόσει τις αντικειμενικές αξίες το υπουργείο Οικονομικών. Με στόχο από τη μια να διευρύνει τη φορολογική βάση του ΕΝΦΙΑ και από την άλλη να μην αιφνιδιάσει τους φορολογούμενους, το οικονομικό επιτελείο εξετάζει σοβαρά το ενδεχόμενο να θέσει σε ισχύ τις νέες αντικειμενικές αξίες σε δυο διαφορετικές φάσεις.
Ειδικότερα, σε ό,τι αφορά τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ ο σχεδιασμός του υπουργείου Οικονομικών προβλέπει ότι οι νέες αντικειμενικές θα τεθούν σε ισχύ από φέτος, δηλαδή τα εκκαθαριστικά σημειώματα που θα εκδοθούν τον ερχόμενο Αύγουστο θα υπολογιστούν με τις νέες αξίες.
Αυτό σημαίνει ότι ιδιοκτήτες ακινήτων σε περίπου 2.900 περιοχές που θα ενταχθούν στο αντικειμενικό σύστημα και σήμερα υποφορολογούνται, θα κληθούν να πληρώσουν αυξημένο ΕΝΦΙΑ.
Σε ό,τι αφορά τις υπόλοιπες περιοχές που θα γίνουν αυξήσεις στις τιμές ζώνης (π.χ. νησιωτικές και τουριστικές) η αύξηση των τιμών ζώνης θα αδρανοποιηθεί με παρεμβάσεις σε συντελεστές και κλιμάκια του φόρου. Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες με μικρή και μεσαία ακίνητη περιουσία (π.χ. έως 1.000.000 ευρώ) θα έχουν μια πρόσθετη καθαρή μείωση του φόρου κατά περίπου 8%.
Ενώ για τον ΕΝΦΙΑ οι νέες αντικειμενικές θα τεθούν σε ισχύ από φέτος, εξετάζεται σοβαρά να μην γίνει το ίδιο για τους υπόλοιπους φόρους ακινήτων. Αυτό που εξετάζεται είναι να επαναληφθεί το άνοιγμα του χρονικού παραθύρου που έγινε το 2018, όταν και δόθηκε το χρονικό περιθώριο σε πολλούς ιδιοκτήτες να προγραμματίσουν με μεγαλύτερη χρονική άνεση την πραγματοποίηση μεταβιβάσεων.
Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι μπορεί οι νέες τιμές ζώνης να ανακοινωθούν τον Απρίλιο ή τον Μάιο, θα τεθούν σε ισχύ όμως για τις μεταβιβάσεις από τον Ιανουάριο του 2021. Έτσι οι φορολογούμενοι θα έχουν στη διάθεσή τους περίπου 6 μήνες για να κρίνουν αν τους συμφέρει να προχωρήσουν σε γονικές παροχές ή άλλου είδους μεταβιβάσεις.
Αυτό θα εξυπηρετήσει και το δημόσιο ταμείο καθώς για τις περιοχές που θα ανακοινωθούν αυξήσεις στις τιμές ζώνης, θα υπάρχει κίνητρο στους ιδιοκτήτες να προχωρήσουν σε μεταβιβάσεις.
Η διαδικασία για την επικαιροποίηση των τιμών ζώνης έχει ξεκινήσει και τρέχει πολύ γρήγορα. Έχει ανακοινωθεί η πρόσκληση για τη συμμετοχή πιστοποιημένων εκτιμητών στη διαδικασία. Οι εκτιμητές θα πρέπει να παραδώσουν τις εισηγήσεις τους το αργότερο έως τις 20 Μαρτίου.
Καθαρή θα είναι η νέα μείωση κατά 8% του ΕΝΦΙΑ για τις μεσαίες και μικρές περιουσίες, δηλαδή δεν θα ψαλιδιστεί από την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών. Κατά περίπτωση η ελάφρυνση για μεγάλες περιουσίες. Αυτό ξεκαθάρισε ο υπουργός Οικονομικών κ. Χρήστος Σταϊκούρας μιλώντας το πρωί στον τηλεοπτικό σταθμό OPEN.
Σύμφωνα με όσα διευκρίνισε, ο στόχος είναι η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών να μην επιβαρύνει τα νοικοκυριά με μεσαία και μικρή ακίνητη ιδιοκτησία, ενώ άφησε να εννοηθεί ότι θα υπάρξει ελάφρυνση και για όσους έχουν μεγάλη ακίνητη περιουσία αλλά κατά περιοχή.
Εξήγησε ότι έρχεται ένταξη στο αντικειμενικό σύστημα περίπου 2.900 περιοχών. Σε αυτές τις περιοχές άφησε ανοικτό το ενδεχόμενο να υπάρξουν επιβαρύνσεις, εφόσον τα ακίνητα στις εν λόγω περιοχές σήμερα υποφορολογούνται επειδή οι αξίες με τις οποίες υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ είναι πολύ χαμηλότερες από τις τρέχουσες εμπορικές. Θα υπάρξουν, ωστόσο, όπως είπε και περιοχές που θα ενταχθούν στο αντικειμενικό σύστημα και οι ιδιοκτήτες τους θα ελαφρυνθούν.
Παράλληλα, ο υπουργός Οικονομικών άφησε ανοικτό το ενδεχόμενο οι νέες αντικειμενικές αξίες για τις μεταβιβάσεις να μην ισχύσουν από φέτος, αλλά να τεθούν σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2021 προκειμένου να δοθεί ο απαραίτητος χρόνος στους ιδιοκτήτες ακινήτων να προχωρήσουν σε μεταβιβάσεις και γονικές παροχές με βάση τις υφιστάμενες τιμές ζώνης.
Από τα παραπάνω προκύπτει ότι κερδισμένοι των νέων αντικειμενικών και του νέου ΕΝΦΙΑ θα είναι:
- όσοι έχουν ακίνητη ιδιοκτησία σε περιοχές που βρίσκονται ήδη στο αντικειμενικό σύστημα και είναι μεσαίας ή χαμηλής αξίας. Αν ισχύσουν τα όρια που έβαλε το ΥΠΟΙΚ στη μείωση του ΕΝΦΙΑ για το 2019, τότε ιδιοκτήτες με ακίνητη ιδιοκτησία αντικειμενικής αξίας έως και 1 εκατ. ευρώ θα έχουν μια επιπλέον καθαρή μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 8% το 2020
- όσοι έχουν ακίνητη ιδιοκτησία μεγαλύτερης αξίας θα έχουν επίσης μείωση αλλά το ύψος της θα κριθεί από την περιοχή
- φορολογούμενοι με ακίνητα που είναι σημαντικής εμπορικής αξίας αλλά εκτός αντικειμενικού συστήματος (π.χ. μεγάλης επιφάνειας κατοικίες σε τουριστικές και νησιωτικές περιοχές όπως σε περιοχές της Πάρου, της Άνδρου, της Αργολίδας) θα δουν επιβαρύνσεις από τις νέες αντικειμενικές αξίες και τις αλλαγές που θα γίνουν στον ΕΝΦΙΑ
- όσοι φορολογούμενοι προχωρήσουν σε μεταβιβάσεις ακινήτων σε περιοχές που θα αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες (π.χ. μεσαίες περιοχές των αστικών κέντρων όπως Χολαργός, Αγία Παρασκευή, Χαλάνδρι) μετά την 1η Ιανουαρίου 2021 θα επιβαρυνθούν. Σε αυτές τις περιπτώσεις τους συμφέρει να προχωρήσουν σε μεταβιβάσεις πριν το τέλος του τρέχοντος έτους ή την ημερομηνία που θα ανακοινωθεί ότι τίθενται σε ισχύ οι νέες αντικειμενικές.
Σπύρος Δημητρέλης
Πηγή: capital.gr
